股起楼落,楼市小阳春在哪?

搜狐焦点吉安站 2019-02-16 10:26:20
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去年,中国楼市跌宕起伏,经历了全民狂欢,遭遇了政策的围追堵截,最终被摁趴在了寒冬腊月,高起高落尽显沧桑命数。 借用任老那句话:“再蹦跶,也终是那床底下的尿壶”。 春节过后,万物萌动,意味着一个全新的开始,那么今年的楼市是否会像去年的小阳春一样重复历史周期?房价是涨是跌?这是购房者最近最为关注

去年,中国楼市跌宕起伏,经历了全民狂欢,遭遇了政策的围追堵截,最终被摁趴在了寒冬腊月,高起高落尽显沧桑命数。

  借用任老那句话:“再蹦跶,也终是那床底下的尿壶”。

  春节过后,万物萌动,意味着一个全新的开始,那么今年的楼市是否会像去年的小阳春一样重复历史周期?房价是涨是跌?这是购房者最近最为关注的问题。

  下面我从宏观经济到微观市场做一个整体演述。

  1

  “股起楼落”

  这几天股市行情非常好,被我去年说的话“蒙”对了。值得注意的线索可以捕捉到2月11日的晚上的新闻联播。

  一直以来,《新闻联播》在全国人民心中都具备非常崇高和圣神的地位,对于各种投资者来说,也是如此。很多投资人认为,如果不好好看新闻联播,是做不好投资的。

  但在过去的时间里,新闻联播对A股的报道少之又少。而在2月11这一天却一反常态。

  为什么反常呢?

  1.当天的A股的波动并不大。对于习惯了千股涨停、千股跌停、千股停牌、千股巨亏,见惯了大场面的投资者来说,当天的股指波动非常正常,从这个角度看,实在也找不到上新闻联播的理由。

  2.从具体日子看,当天也不是什么重大日子或者有什么重大事件,无非就是农历新年之后的第一个交易日,其实类似这样的日子,以前也没有上过新闻联播。但是为什么今天就上了新闻联播呢?

  再看报道的内容,当天的新闻联播一共有10条新闻,A股的报道是位列第六条,报道的核心内容就是“A股三大指数今日全线上涨”。

  按照中国人的理解,一直是好事传千里,坏事不出门。A股一个不大的涨幅,居然都能上新闻联播,让人诧异。

  其实多思考你就会明白,这是有人在告诉我们——

  股市即将“被迫”迎来春天。隔日的人民日报也破天荒地报道了当天的股市行情。

  当然,在这种经济形势下,很多人都不屑于几则报道对股市带来的影响。但不要忘了当年519行情是因为什么被引爆的,也就是一篇简简单单的社论。

  官方对股市的肯定,也就是对楼市的漠视,一旦启用股市,就意味着受政策主导的中国楼市在2019年将被雪藏,更别说被刺激了,这对一些靠政策托底房价的城市影响很严重。

  讲到这里,很多人就不理解了。楼市和股市是一个相对独立的市场,怎么在我这变成了敌对关系了?接下来我着重解释一下。

  2

  吃掉货币

  这幅图是我从数据库找到的中国十年股市行情图(2008-2018)。

  如果你熟悉中国楼市行情,很明显地可以看出,楼股双市的行情相对,如果把周期拉长了看,就是股市涨完楼市涨,楼市涨完股市涨,始终有一个市场要和经济并驾齐驱。

  这就是传说中的「吃掉货币」原理。

  那么为什么货币一定要被“吃掉”呢?

  因为中国想要快速发展,就必须要发行货币刺激经济。截止今年1月份,中国当前人民币M2存量为186.59万亿元,货币发行量已经远超美国。尤其在2008年以后,M2增速就呈现跳跃性增长,而GDP增速并没有随着M2的增值而增加,已然畸形。

  按照目前这个货币发行量,如果释放到民间,物价绝对是我们无法承受的。北大有一个教授曾做过推测,现在1块钱的矿泉水在实际货币环境下可能被卖到152元左右,所以货币通胀必须找到有效的解决方法。

  于是有人找到了股市和楼市。

  股价涨,所有人炒股把钱投进股市,房价涨,所有人买房把钱放进楼市,源源不断被超发的货币快速流入两大蓄水池中,安全稳妥地平衡了通胀,但这让资产泡沫迅速膨胀了起来。

  不同的是,股票是虚拟资产,而房子是实体资产。这就意味着在本质上,股票可以大跌,而房价不可以大跌。例如2018年一年内A股总市值年内蒸发超过10万亿,更别说是股灾的惨烈,但在这种情况下没有人会挥着大旗维权,但房价不同,只要稍微跌得厉害一些,维权者拼命的跳楼的比比皆是。

  可预见的是,2019年缺乏消费动力的中国必然还会走以超发货币刺激经济的老路,所以股市成了最好的工具。

  那么为什么不继续用楼市做「吃掉货币」的工具呢?

  1.楼市吃得太多,已经把老百姓(603883)榨干了。用春节的数据可以看出,今年除夕至初六,全国零售和餐饮企业的销售额同比增长只有8.5%,创下了十多年来春节黄金周期间的新低。

  连带有“口红效应”(经济越差,市场越好)的电影市场也不再灵验了,今年春节期间的观影人数下降幅度超过了10%,总票房小幅增长了1%,和去年70%相比,一个天堂一个地狱。

  2.股市有“吃钱”的条件。目前正值低位,而且有资产配置能力的人缺乏可投资的路径,股市是不二之选。

  但至于股市能不能赚钱,我不能给你打保证。因为中国股市和背后的公司没多大关联,就是一个信奉“博傻理论”,庄家通吃的大赌场。只能说生死有命,富贵在天。

  3

  小阳不春

  2019年楼市退场,股市大概率雄起,这已经是明确的信号。失去政策红利的2019年楼市行情可以参考历年股市雄起的节点年,例如2010年、2014年——

  大部分城市房价横盘或阴跌,少数城市上涨。

  我们先从三四线城市开始分析。

  今年三四线返乡置业行情特别冷淡,也被我去年的预测蒙对了。

  春节期间,我几乎逛遍了老家(一个西部三线城市)的所有楼盘。楼盘大门广告张贴着,“饮水思源,勿忘家乡”,“世界再大,也要回家”等带有春节返乡置业性质的定向广告语。

  但走进售楼处大门,你会发现,除了有一群笑脸相迎的售楼小姐外,来访客户人烟稀少。

  其中有一个楼盘人数挺多,有些异常,我故意花了一下午时间在对面的咖啡屋做观察,发现一天几乎没有增量,也没有出量,可以确定,售楼处里是一群花钱雇来的客串演员。

  我用这种方法让几个学生考察了5个这样的城市,其中有陕西宝鸡(楼盘)、辽宁沈阳、内蒙古包头(楼盘)、山西大同(楼盘)、浙江金华(楼盘),结果相差无几。

  那么一直以返乡置业为卖点的三四线楼市为何此次熄了火呢?有人说,是调控政策重拳遏制了三四线房价上涨,控制了全局。

  其实不然,你随便翻翻三四线的楼市政策就知道,很多地方压根就没有调控,或者下发的调控政策基本都是无关痛痒响应宏观基调的「口号性政策」。落到实处,我们只能说调控政策只影响到了一二线城市,三四线城市并不在列。

  三四线返乡置业需求爆冷的原因是棚改货币政策下台。

  三四线楼市的购房者需求大体可以分为以下三类。

  1.棚改催化需求

  2.返乡置业需求

  3.本地硬生需求

  根据2017-2018年对三四线城市购房需求的数据观察,这个比例大概是50%,30%和20%。

  由于之前货币化棚改促使三四线城市房价实现跳涨,几乎所有三四线城市房价翻番,多个贫困县城房价达到万元以上,同时地方存在借此政策乱拆乱改非法套利现象。迫不得已,在2018年中,货币棚改被大规模中止,随后三四线城市房价失去上涨主要动力。

  失去主要动力的三四线房价在2018年下半年开始略显疲态,房价疲软,随后受“买涨不买跌”的心理影响,返乡置业需求也戛然而止。

  所以说,三四线的购房需求是脆弱的,只要主力需求“棚改货币”熄火,所营造的牛市假象就会被瞬间洞穿。而2019年三四线的购房刚需,不用着急上车,应当避免小阳春带来的短暂性牛市现象。

  一二线城市不同于三四线,均是受政策影响,存在实质性供需问题的楼市。

  其中一线城市的北京(楼盘)不出意外会迎来真正的小阳春,我在去年年底就喊过北京的刚需尽早上车,一是2年的调控已经让北京的房价横盘筑底,二是北京二手房成交量在淡季持续回暖,积压的购房需求正在蠢蠢欲动。事实也是如此,根据中指院数据,北京在春节期间的新房成交量增幅超过40%。

  但现在如果想在北京买房就显得有些晚了,根据贝壳数据显示,北京最近的二手房带看量在持续增长,二手房业主开始觉醒,正在尝试主动上调挂牌价。二手房成交周期长,很难踩对节点。

  二线城市分化最为严重。有些城市和去年一样开始用人才政策变相给楼市打鸡血。

  例如南京(楼盘)最近出台积分落户政策,房产每满1平米加1分,最高可加90分,实打实地促销房产,南京萧条的楼市在春节假期间的表现也证明了这一点,其销售面积较去年同期下降了56%。而抢人大户西安(楼盘)在前两天则又一次放宽了人才准入政策,门槛持续降低,不出意外,今后会是第一个无门槛落户的国家中心城市。

  不出意外,今年还会重现抢人大战,这是城市化的必经阶段。但可以确定的是,即使这些二线城市再运用人才政策为楼市托底,也无法重现2018年上半年的火爆景象。

  城市太多无法细说,但我给可以大家一个参考标准:

  在2018年经历过房价大涨的城市,2019年3月小阳春大概率不会出现,而像北京这样已经连跌两年筑底的城市则会回归基础供需关系,迎来反弹的机会。

  可以说,上轮楼市周期就是一波和供需无关的资金推动的房地产牛市,是人民币贬值预期下,人人追求资产避险下推动的牛市,最后演变为人人争相参与轮番推动的资产价格暴涨的大牛市。

  如今盛宴结束了,当既得利益者完美退场后,满目苍夷,只剩下了后知后觉的散户和透支严重的楼市。

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