搞懂这20个置业新兴市场的问题,2019年暴富有望了

说起近些年东南亚房产市场的奇迹，想必大家脑海里一定会有菲律宾的名字。所以，海外置业必备的20个问题，我们将以菲律宾为例，一一说明。

　　确实，近些年来，在大家把眼光放在英美澳、以及泰国、日本这些发展成熟的国家之时，菲律宾以迅雷不及掩耳之速，在几年内发生了重大的改变，GDP高速增长的同时，城市基建以及房产市场都高速的发展起来了。

　　尤其是菲律宾马尼拉大都会，由于巨大的人口红利，超级繁荣的BPO服务业，高速发展的博彩业，众多大型购物商场、办公大厦的兴建等等因素，近些年来，“默默无闻”的菲律宾马尼拉大都会一跃成为全亚洲涨幅排名前列的城市，这让原本还在观望中的投资者们一下找到了投资的方向，菲律宾也再度让海外房产投资掀起了新的浪潮。

　　那么想投资菲律宾房产需要了解哪些呢？今天，就给大家科普下，投资菲律宾房产，你都需要知道什么！

　　投资前景

　　Q1：

　　菲律宾房产有什么投资优势吗？

　　A：当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，人口过亿的菲律宾却拥有75%的劳动人口，是经济可持续发展的核心力量。汇丰银行预测到2050年，菲律宾将成为世界第16大，东南亚排名前列大经济体。同时，菲律宾拥有1000万海外务工人员，获得巨额外汇，而回国买房是优选的投资，内需充足。作为亚太重要的国际大都会，马尼拉住宅公寓紧缺，租金高，年租金回报高至6-10%，物业升值稳定。同时，菲律宾不到2%的华人，掌控了该国70%以上的经济，处于特别垄断地位。

　　Q2：

　　中菲关系现在如何？

　　A：自从16年10月以来，中菲关系重回正轨，17年来中菲关系逆势上扬，半年时间签署了价值150亿的22个合作项目，中国首次成为菲律宾较大的贸易伙伴。中国外交部新闻司司长陆慷表示：中方将继续深化与菲方的务实合作，也希望菲律宾在共建一带一路进程中扮演更加积极重要的角色。投资菲律宾，特别不用担心政治环境问题！

　　买房前

　　Q3

　　外国人可以在菲律宾购买房产吗？

　　A：可以， 基本要求只需要护照，部分开发商要求有支票本。对于外国人买家没有身份的要求，游客即可买房。

　　Q4：

　　外国人在菲律宾可以购买哪一类的房产，是否可以买别墅？

　　A：根据当地法律，外国人只能购买公寓，不能购买土地和别墅。部分菲律宾开发商把别墅项目做成公寓楼的手续，也就是说和公寓楼一样有房产证，但是没有地契。这种情况同样受限于40%的外国人份额。但是优势是所有业主共同所有包括项目所有的全部公共设施所占地。

　　Q5：

　　菲律宾房产的户型、朝向和国内有什么不同吗？

　　A：菲律宾房子的西晒没有国内那么强。菲律宾纬度低，太阳出来得早，朝西的房子虽然有西晒，但是菲律宾太阳下山也早，尤其是雨季，一到下午就下雨，下雨过后就没太阳晒了，气温很适宜。就户型而言，在菲律宾Makati地区的公寓楼，以小户型偏多，即使大户型户型面积也偏小。

　　Q6：

　　菲律宾房产房价高吗？均价大概多少？

　　A：菲律宾房产最值得投资的地区还是马尼拉。其金融中心Makati、新城区外国人聚居的地方BGC，以及几个发达的片区如MOA Complex、Ortigas这些地方均价已经达到2万以上。在黄金地段有很多30平米的小公寓，一套大概60万RMB左右。高端公寓的价格则更高，3万甚至4万的都有，如果楼盘是在马尼拉较好的位置，均价可达4万以上，并且房源也会极抢手。

　　购房细节

　　Q7：

　　是否永久产权？是否有公摊？

　　A：和国内的70年产权相比，菲律宾的房产时永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁，可以永久拥有。

　　另外菲律宾的房产无公摊面积，购买面积为实际使用面积。这一优势很明显，也就是说菲律宾的80平方米，相当于国内的100平方米。

　　Q8：

　　买房需要在菲律宾本地银行开户吗？

　　A：可以从境外汇款给开发商，但是这样的成本比较高。所以，较好是在菲律宾本地银行开户付款。

　　Q9：

　　菲律宾本地银行开户需要提供什么资料？

　　A：各个银行要求不一样。但是，护照和购房合同是各个银行都要求的。中国身份证、个人照片、工作和收入证明（中英文）、住址证明（水电费、银行账单、快递单）、入境签证页（大部分银行不承认过境签或美国等外国签证，尽管这些签证可以在菲律宾短暂逗留）等。

　　Q10：

　　如何转款到菲律宾银行账户？

　　A：在海外汇美元到菲律宾个人菲律宾披索账户时，银行按照收款 日当日汇率自动转成披索存入。对于非本人汇来的资金，菲律宾银 行要求收款人出具文件，以证明汇款人与收款人的关系。

　　Q11：

　　买菲律宾房产可以移民么？

　　A：目前并没有买菲律宾房产就可以直接办理移民的规定，不过菲律宾有一个非常适合投资者的签证，那就是菲律宾退休移民项目(SRRV)?，SRRV旨在吸引国外人员来菲定居，只需要存款2万/5万美元美金至菲银行在菲的房地产，一人年满35岁，就可全家申请菲律宾退休移民署的SRRV- 特别退休移民。也就是我们常说的绿卡！您依然拥有自己的国籍，然后多了一个菲律宾永久居留的资格。

　　Q12：

　　菲律宾地产项目优势？

　　A：排名前列，菲律宾你买的永久产权。

　　第二，这里的地产开发商，很注重质量和细节。所以拿到手的房子质量一定过关，而且不会是毛坯房。有的项目还会有免费的精装修。

　　第三，这里侧重社区的建设，一般的公寓周边，都会有优良的购物中心，医院，学校，电影院。公寓一般都带有游泳池，健身房，24小时保安，多功能中心等等。

　　Q13：

　　菲律宾买房需要装修吗？

　　A：绝大多数的菲律宾楼盘都是精装或者简装的状态，也就是说厨房的橱柜，抽油烟机，水龙头；天花板，地板；厕所的洗脸盆，下水道，马桶，淋浴都是开发商做好交付的，如果没有个人要求高要从新装修的情况下，买了家具家电即可入住。

　　买房流程

　　Q14：

　　外国人在菲律宾购房有哪些流程？

　　A：在菲律宾买房其实流程很简单，用护照就可以买，但过程会比较长。

　　1、看房，如果是期房的话那只能看样板房了。

　　2、预订，选好房号之后就可以开始预定过程，一般是提交相关的资料和填写一些表格，并交定金（订金一般为5万比索，每家开发商的金额都不同，也会因房子大小而金额有差别。如果届时不买这个订金是不能退的）

　　3、三十天内需要决定是否购买，如果要买的话，与开发商签订合同，并付款。付款方式：可以是一次性全款（通常可以拿到10%的折扣），如果是预售房的话，也可以月供。

　　4、交房。这个过程全部由开发商办理，所有税费也都在买房的时候把钱给到开发商了。业主需要去验房并拿钥匙。开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。

　　5、入住。

　　Q15：

　　如何月供？

　　A：菲律宾的贷款利率普遍在8-10%，所以投资房产的话，走贷款月供，成本高操作难，不建议。而有些项目虽可贷款，但实际是开发商提供信用贷，一般3-5年时间，但利率也会在8%以上，所以也不建议。

　　购买后房屋管理

　　Q16：

　　物业一般提供哪些配套和服务呢？

　　A：大部分的新楼都配有室内或者室外游泳池，健身房，儿童活动室，会客厅，多功能大厅，桑拿淋浴间。部分大楼甚至于备有电玩间，电影放映间，瑜伽间，台球桌，spa，图书馆，佣人定时打扫等服务。所有物业都是免费提供给业主使用（部分多功能厅要付费使用）当然这也是为什么菲律宾物业管理费昂贵的原因。大部分大楼都有24小时轮值的工程师为您提供单元内例如马桶堵塞，水管破裂，更换灯泡之类的小维护问题。

　　Q17：

　　物业费用多少？

　　A：每个小区的物业费用都不一样，便宜的可能6-7块人民币每平方每个月，贵的高达15-18人民币每平方。由配套设施，单元数量的多少而定。部分楼盘的物业费如果一年提前付，可以享受10%或者一个月免费的优惠政策。建议外国买家可以一年付一次，减免遗忘被罚的情况出现。

　　Q18：

　　买房应支付的房产交易费用是多少?

　　A：费用有以下几项：

　　公证费——交易总额的1%-2%（此项费用由买家负责）

　　地方转让税——交易总额的0.75%（此项费用由买家负责）

　　注册费——交易总额的1％（此项费用由买家负责）

　　资本利得税——交易总额的6％（此项费用由卖家负责）

　　所以总的来说需要由买方负责的费用大约在交易总额的2.5% - 3.75%左右；而需由卖方负责的费用大约在交易总额的10.5% - 12.5%左右。

　　其次，若是出租物业以获取收入，那么需要了解到，菲律宾租金收入若高于PHP12,800 (US$272) 每月，就需要向政府缴纳12%的增值税。（此项费用通常由房客承担）

　　Q19：

　　外国人怎么购房怎么分期付款？

　　A：菲律宾一手楼大多是期房，一般开发商实行分期付款3-5年不等。订金可以付现金或者刷信用卡、银联卡等，余下的按照工程进度分期付款。现房的话，一般在交房时全款付清。

　　Q20：

　　出租是否需要纳税?

　　A：如果要报税，就需要纳税。

　　一般个人的房屋出租，很少有人报税。根据目前情况，房东不纳税。国际大公司出资租高端公寓给高管居住的情况下，往往需要正式发票。这种情况下需要报税，纳税。个人租赁合同一般不会要求正式发票。

　　看完了这些菲律宾投资必会问题，投资菲律宾就轻而易举啦！

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