去年三四线城市房价上涨根源是啥?2019年还能买哪里的房子?

      如今的房地产市场很大一个变化就是分化严重，除了大房企与中小房企之间的分化，也包括城市区域之间的分化。过去普遍上涨的好日子没有了，这也是对购房者的一个极大考验，因为需要你更专业的投资技能，掌握更多的信息和知识，博傻时代即将结束。

　　2018年就暴露了一个非常严重的市场分化问题，一二线城市房价随着楼市调控的深化，房价出现下跌迹象或者回稳，三四线城市反倒是逆袭出现一路上行态势。这是很反常的，但是却是有根据的。

　　一方面得益于一二线城市的严厉调控，很多投资者或房企纷纷涌入三四线城市，这里的调控要么宽松，要么几乎没有，连炒带忽悠的，三四线城市却是制造了火爆的假象。另一方面，在去库存的号召下，各地改造刺激政策也推进了这里的市场进入疯狂状态。

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁认为，“货币的安置刺激政策导致房价上涨”的结论，忽视了一个很重要的前提假设，即所有安置家庭都重新购置了住房。事实上，在安置家庭中，将近80%都没有购置新住房。在甘犁看来，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。

　　这还是说得好听的，实际上就是说很大一部分是被炒房者抬高的。房子是用来住的而不是用来炒的，但是在一二线城市严格落实了该项定位，三四线城市还并未彻底执行，无论是安置的刺激政策，还是炒房投资行为，都极大支撑了三四线城市房价的上涨。而这种上涨显然并不具备可持续性。不可否认的是，刺激政策与炒房行为呈相互影响关系。

　　虽然这都不是房价上涨的根源，因为只要地方对土地财政的依赖不变，各种手段只是一个手段而已，但是，此轮房价上涨的原因的确与刺激政策有关。那么就应该从源头上解决该问题。

　　2018年，住建部表示，将在加大改造配套基础设施建设力度的同时，还将依法依规控制改造成本，严禁违规支出。这意味着三四线城市的这项刺激政策很可能会大大减少。目前三四线城市去库存显著，2019年全国各地均下调改造任务目标，货币刺激安置比率或将回落，甚至拉开退出历史舞台的大幕。没有了刺激政策的支撑，三四线房价或可能下调。

　　社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立就曾表示，三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停这种刺激政策，减少或停止这种安置手段。

　　果不其然，21世纪经济报道称，房地产市场的降温在房企业绩上得以体现。中原地产对30家已经发布业绩的房企进行统计指出，今年1月，30家企业实现销售额3189.4亿元，比2018年同期下降了11%。中原地产首席分析师张大伟表示，龙头房企销售放缓，很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

　　中信建投指出，在一些三四线城市，2018年的成交量和房价都创下历史新高，部分县市的成交量增速接近100%。这就好比过山车游戏，冲得有多高，下来就有多猛。

　　2月1日，诸葛找房发布2019年1月百城二手住宅挂牌数据。数据显示，2019年1月，100个重点城市二手住宅挂牌均价为14902元/平方米，环比下跌1.05%，连续5个月下跌。一线城市一直是调控的重点城市，4个一线城市中，仅有上海（楼盘）二手住宅挂牌均价环比小幅上涨0.4%。热点二线城市中，也仅有三亚（楼盘）、苏州（楼盘）等少数城市二手住宅挂牌均价环比小幅上涨，大部分城市处于下跌趋势。降幅最为严重的城市大多位于西部三四线城市及华北、东北区域。二线及三四线城市中下跌城市数量占比超6成。

　　此时的三四线城市已经释放出回落的信号，不是说不让刚需购买，你在这里生活不买住啥？只是希望刚需购房者千万不要被炒房者带着盲目跟风，人家买完再卖给你就跑了，在一个没有人口支撑和资源支撑的三四线城市，是有价无市的城市，将来你卖也卖不掉，租都租不出去。

　　我总是喜欢专家马光远这句话，所以每次都引用，就是希望大家能够警醒，尤其是炒房者，别再兴风作浪了。他们越不爱听，我就越要天天说。经济学家马光远谈到，“价格偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的三四线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。”

　　过去的就过去了，哪里的房子还能买呢？今天就简单跟大家分享一下。当然简单说就是，人口净流入、净流出会是判断下一轮房价涨浮的主要指标。比如一线城市周边的人口净流入大城市中，如果以前房价上涨比较慢，未来就有潜力。比如燕郊同样也被看好，但是由于过去房价上涨过快，导致现在房价回落较快。另外，比如环粤港澳大湾区、长三角、珠三角等区域的城市，只要过去不是被透支，那么就还有上涨空间。