楼市开始限制最低价,说明了什么?

搜狐焦点吉安站 2019-03-12 09:31:29
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近期,江西赣县住建局公布了一则“限价令”,不过这个限价令限的并不是高价,而是低价。住建局通知指出: 1、所有开发企业立即停止特价房销售,所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批。 2、自3月3日开始,同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。 3、所有开发

  近期,江西赣县住建局公布了一则“限价令”,不过这个限价令限的并不是高价,而是低价。住建局通知指出:

  1、所有开发企业立即停止特价房销售,所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批。

  2、自3月3日开始,同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

  3、所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。

  总之,就是房子价格不能卖得太低了。然而就是这一纸文件让市场产生无限遐想,因此笔者也在这里谈谈自己的一些拙见。

  1、三四线城市不敢让房价跌。我们都知道绝大多数地方政府收入很大程度上是靠卖地换来的,可现在一二线城市逐渐开始转型,服务业收入逐渐开始替代土地财政。但是对于广大三四线城市来说,土地收入至关重要,一是涉及到财政收入;二是能够拉动当地的整体经济。

  然而在楼市调控和降温的背景下,三四线城市表面随波逐流,心里其实慌得一批。因为这些地方的楼市需求本来就少,一旦有风吹草动,立马会第一时间出面托底。

  2、三四线开发商面临着很大的资金压力。有常识的人都知道,降价促销必定是面临着回款压力。

  公开数据显示,2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元,较2018年增幅94.5%。一边是债务到期,一边是融资渠道被严管,扛不住的开发商就只能倒闭,跑路和烂尾,扛得住的只能降价促销。

  不过如果咱们进一步去想想你会发现,地方政府这种托底,不一定会带来理想的效果。首先,你限制开发商不让低价促销,它的库存就永远在那里,资金回笼不了,哪来的钱继续去拿地呢?没钱拿地,那你的财政收入又从何谈起呢?

  3、楼市未来预期或许又会让人担忧。这就好比是此地无银三百两,本来现在货币环境不断宽松、楼市调控政策有所松绑,大家觉得可以缓一口气的时候,不准打折卖房的消息不绝于耳,这反而可以证明目前市场环境远比想象中严峻,楼市也比想象中更虚弱。

  4、楼市分化趋势越来越明显。一二线在打压,却压不下去,三四线在托底,却托不上来,这种趋势我想明眼人都知道。其背后除了地域因素外,那就是人口流出。我们不敢轻易评价赣县或赣州(楼盘)的城市基本面,但江西人口的外流趋势是很明显的,赣东北往浙沪跑,赣西赣北往武汉(楼盘)跑,赣中赣南往广深跑。除了江西外,其他很多省份基本都会有这种趋势。所以就这点来看,未来一二线和三四线的楼市分化会越来越明显。

  5、赣州在江西GDP排名第二,但主要是由于行政地域面积广,同体量经济发展水平的江西其他城市,其行政面积要少于赣州。所以总的来说,赣县包括赣州在内,整体实力欠佳。最重要的是,国家发改委已经提高了地铁建设城市的标准,赣州在2017年6月刚刚规划的4条总长111公里的轨道交通网络,在2018年却因达不到国家新要求而暂时搁浅。

  地铁之于房价,我想其意义不用我多说,所以就这两点来看,赣县乃至赣州市的楼市,仍需观察。不过令人欣慰的是,目前昌吉赣客专、京九高铁正在建设中,赣州西高铁站落地在即,对于未来楼市或许能起到一定支撑。

  总结:相比此前的调控令,此次包括赣县在内的多个地方楼市“降价未遂”事件的发生,反映出几个很明显的问题:

  1、开发商在经过多轮调控后,资金压力非常大,急需回笼资金调整战略,降价促销就是其表现之一。

  2、这一托底动作效果或许不尽人如意,而且反而会造成市场对于未来楼市预期更加担忧。

  3、侧面反映出赣县乃至其他许多三四线地市的楼市需求不足,与一二线城市分化的现状。

  不过对于买房者来说,楼市开始逐渐成为买方市场,急于变现的卖房者会越来越多,未来再加上房产税,届时二手房市场将会爆满。因此想上车的无需太急,静观其变,择机入场。

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(来源于:和讯名家)

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