开封限售松绑“一日游”背后,下半年楼市很难过!

这段时间楼市过的真的是很憋屈，融资收紧、调控不断，把整个楼市都压得死气沉沉的。

　　不过，这周五（7月19日）坊间传出“开封（楼盘）取消限售”的消息可谓是给了楼市一点点好消息，但是仅仅过了一个晚上，（7月20日）开封市政府网站挂出通知称，将撤回此前作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定。

　　这么严肃的调控政策，开封这是“闹着玩”呢？

　　其实，从2018年末以来，这已经不是首例三四线城市在政策调整后，又在短期内撤回的案例。

　　2018年12月26日，媒体报道衡阳（楼盘）市发改委与住建局决定于2019年1月1日起暂停执行《关于规范市城区新建商品发销售价格行为的通知》。由此，衡阳成为此轮调控中最早取消限价的城市之一。

　　不过，随后的12月27日，衡阳市人民政府网站挂出通知称，将撤销《关于暂停执行的通知》，继续执行限价。

　　开封取消限售是新闻，开封撤回“取消限售”是更大的新闻。今天小白菜就针对这两个截然相反的动作分别来聊聊。

　　开封为什么要取消限售？

　　我们先来看看放松限售的文件是怎么说的：

　　为统筹房地产市场调控，提振市场信心，经百城办例会研究决定，现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

　　由此我们可以看到，开封放松限售较大的原因就是——需要提振市场信心！

　　小白菜查阅了一些数据发现，开封新房这半年来无论是成交走势，还是房价走势，一直处于时涨时跌的状态，虽然成交跌涨幅度较大，但房价走势还算平稳。而相较去年来看，今年上半年开封成交面积继续呈较大幅度的下降。

　　开封市统计局官网数据显示，2018年，开封全市房地产开发投资240.84亿元，同比下降12.1%，其中住宅181.25亿元，下降11.0%；全市商品房销售面积同比下降10.6%。还有住宅投资面积、商品房销售面积、房屋竣工面积、待售面积等都处于负增长的状态。

　　诸葛找房资料显示，开封2019年的新房市场则呈现了先升后降过程。4月达到较高位8202元/平方米后开始下跌，6月均价为7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51万平方米，销售金额97.37亿元，整体来看上涨乏力。

　　房地产市场情绪低落。这应该是开封市住建局试图取消限售令的根本原因所在。不过，小白菜总觉得开封“取消限售”这个动作有那么点不合逻辑，奇奇怪怪的。

　　在这中间，小白菜先简单说下开封楼市的问题。

　　河南的发展基本都是围绕着省会郑州（楼盘），而郑州东南西北分别是：开封、许昌（楼盘）、洛阳（楼盘）和新乡（楼盘）。

　　这几年河南先后推出了，郑汴（开封）一体化、郑许一体化、郑新一体化。

　　这里面“郑许一体化”表现最突出，因为许昌在郑州的南面，而郑州南站、新郑国际机场和富士康都在郑州南面，给许昌带来了很好的发展机会。新乡因为距离郑州只需要半小时，所以“郑新一体化”表现也算不错。

　　但是，“郑汴一体化”就发展的很缓慢，一方面是因为郑州和开封之间隔着一个中牟县，阻断了郑州和开封间的联络和外溢。

　　另一方面，就是开封自己的不争气：

　　1、人口和购买力不足

　　首先，开封是人口流出型城市，短期内人口上行可能性不高。

　　其次，以去年为例，开封购房客户以开封城区客户为主，占比约为4成，来自郑州的投资客和开封郊县的改善客户各占2成左右。但2019年以来，郊县客户的比例上升至4成左右，开封城区降至2成，郑州投资客因为开封价格与郑州房价差缩小也随之减少。购房群体的收入层次下降，可以看出购买力在降低。

　　2、缺乏产业支撑

　　开封市没啥支柱型产业，经济发展在全省排名较为靠后，目前主要依靠旅游业、博物馆这类的，但旅游业的发展也较为缓慢。你想想开封也就是有个开封府和包大人，小白菜反正觉得没啥去看的欲望，还不如看看电视。

　　所以，这样来看，开封未来的趋势也并不乐观。

　　但是在这种情况下，过去这两年土地出让量过大，导致开封目前的存量问题较为严重，房子的去库存也很艰难。

　　本来市场库存就大，放松限售后，这些二手房入市后谁去接盘呢？如果二手房价格高，大家为啥不去买新房，那取消限售用意何在？

　　在有大量新房可供选择的情况下，二手房若想卖掉，就必须要降价，尤其是有现金流压力的更是要降价。

　　若降价能出手还好，一旦没人接盘，大量二手房集中入市滞销，非但提振不了信心，甚至会挫伤信心，间接地还会影响新房市场。

　　所以无论怎么看，都觉得开封这时候“放松限售”都是个昏招，这不但提振不了楼市，还可能更加雪上加霜。

　　开封为什么要撤回“取消限售”的政策？

　　关于政策撤销，开封官方解释是：市住建局“未进行充分的市场调研和论证，对由此产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。”

　　《菏泽市取消存量住房期限规定的情况说明》

　　小白菜觉得这个无非三个原因：

　　1、被上头批评了：昨天消息刚一传出来，河南住建厅不就说“没听说，不清楚”，这就说明河南住建厅根本不清楚开封这次的行为。

　　2、被媒体的报道和舆论给吓着了：之前菏泽也取消过限售（如上图），最后也被媒体的舆论给炒的不行。

　　3、第三个原因就像我上一部分讲的，估计他们也考虑到了后面的影响，意识到这招的后遗症。

　　不过从这次开封的动作我们能看出，部分三四线城市还是出现了一些困境，很多地方都有意向放松，但是碍于整体“房住不炒”的调控基调，行动上都有些忌惮。

　　而最近金融政策的收紧，很多房企都有点扛不住了，想必下半年房地产市场恐怕不会太乐观。

来源：和讯名家