张亚东推动三年温和改革 绿城中国望弯道超车

搜狐焦点吉安站 2019-03-25 09:29:51
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3月22日,绿城中国控股有限公司(3900.HK,简称“绿城中国”)发布2018年度业绩。2018年,公司取得总合同销售金额约人民币1564亿元,实现收入约人民币603亿元,分别较去年同期增长6.9%和43.7%。股东应占核心净利润约人民币37.96亿元,较去年上升62%。截至2018年12月31日

3月22日,绿城中国控股有限公司(3900.HK,简称“绿城中国”)发布2018年度业绩。2018年,公司取得总合同销售金额约人民币1564亿元,实现收入约人民币603亿元,分别较去年同期增长6.9%和43.7%。股东应占核心净利润约人民币37.96亿元,较去年上升62%。截至2018年12月31日,净资产负债率为55.3%;2018年总借贷加权平均利息成本为5.4%。

绿城中国执行董事、行政总裁张亚东对于公司在2019年-2021年三年的发展规划,给出了2000亿元、2500亿元、3000亿元的合同销售目标,即对绿城中国提出未来三年28%、25%、20%的增速要求,而2021年3000亿元的目标较2018年1564亿元的销售额亦接近翻番。

据披露,2018年,公司累计取得总合同销售面积约812万平方米,投资项目整体去化率68%。2019年可售货源合计1495万平方米,合计金额2909亿元,包括2029亿元投资项目,及880亿元代建项目。其中,一二线可售货源占比73%,三四线占比27%。截至2018年底,公司累计已售未结转额约为1082亿元。

在发布会上,绿城中国董事会执行董事、绿城中国助理总裁李骏称,绿城将引进新的投资人,扩大股本。

截至3月22日收盘,绿城中国总市值为157.99亿元。

谈及绿城这半年,张亚东认为并不好过,政府限价导致绿城多个项目出现亏本销售的局面。2019年一季度,由于存货不足,绿城销售金额下滑。业内人士预言今年上半年绿城很大概率跌出全国20强排名,落在22-28位之间。实际上,近年来绿城中国销售额增速出现持续放缓,2015年-2018年四年分别实现销售额719亿元、1139亿元、1463亿元、1564亿元,其中2018年同比增速仅6.9%,在一线房企规模普遍大跨步提升的背景下,绿城中国在克而瑞发布的中国房企销售排名中,已从2016年第9名落至2018年的第17名。

张亚东选在此时向外界抛出一份《绿城中国三年(2019-2021)发展规划》(简称《规划》)。这份《规划》是张亚东经过与宋卫平、大股东中交集团、二股东九龙仓详细沟通之后确定的。那么,张亚东能否带领绿城走出困境?

利润之忧

从中交只身来到绿城,是张亚东职业生涯的一大转折。张亚东以执行董事身份与绿城签订了3年合约。公开资料显示,51岁的张亚东有多年从政经历,曾任大连(楼盘)城建局局长,大连建委主任,大连市副市长,市委常委兼统战部部长等职,在城乡建设和房地产管理方面有丰富经验。

在绿城工作的大半年里,工科出身的张亚东对绿城做了非常详尽精准的调研,并发现了绿城的盈利与投资短板,进而采取相对温和的方式进行改革。

业内人士称,张亚东对于绿城的调研,好比培养一个小孩,当家长发现小孩偏科的时候,就会选择性地牺牲时间去做补习。然而,改革不易,张亚东认为这次调整需要大约3年时间完成。

张亚东坦言,“政府限价之后,靠品牌溢价的房地产公司,兼顾利润方面就非常难。”

3月初,杭州市发改委相关人士告诉21世纪经济报道记者,绿城建发·沁园是在杭州发改委备案的,并坦言项目首开是巨额的亏损,“主要因为限价所导致。第二次开卖是绿城自身经营策略的调整,减少亏损,而加上各种销售成本、税金,折算下来,企业(绿城)还是亏的”。而在3月22日融信中国年报发布会上,融信董事局主席欧宗洪认为,今年年初杭州土地市场回暖,但房价明年不涨的话,这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。

据透露,绿城目前的项目运转存在周期缓慢、效率低的问题,从拿地到开工再到现金回正,大概需要20个月。

另外,在组织架构方面,绿城之前长期是两级管理,类似诸侯分封制,下设的各个城市公司独立管控,互不侵犯。但是如今绿城中国有400多个项目要管控,未来还会有更多,因此已经遇到了瓶颈,急需调整。在人均绩效方面,绿城人均开发面积仅有7300平方米,在《2018中国房地产薪酬数据报告》中,绿城中国在15家重点企业薪酬与净利润比排名中位列倒数第一,为0.98,较倒数第二华夏幸福(600340)的0.94相差0.04,是第一名的中国海外发展0.07的14倍,薪酬总额涨幅和净利润涨幅之差为-13%。

三年改革期

张亚东认为,绿城改革以组织结构优化为切入口,不仅进一步调整公司架构,还根据子公司的发展规模和成熟情况,给予了不同的管理权限,从投资到项目销售环环相扣。

其次就是打通销售体系。一个销售团队不能只管自己的项目,没房可卖的时候就闲着。同片区的销售团队,可以打通使用。“打个比方说,以后你在沁园售楼处,除了沁园的房子,你还可以卖翡翠城、卖和庐。”

实际上,今年年初绿城便开始优化公司的组织架构,将原本的16家子公司整合缩减为11家,形成重、轻资产板块“8+3”的架构,其中,重资产板块包括小镇集团(小镇事业部)、浙江公司、北方公司(雄安公司)、华东公司(海外公司)、山东公司、西南公司、华南公司、亚运村项目;轻资产板块则包括管理集团、生活集团、建筑科技集团。在集团层面,公司增设事业部,推进特色事业发展。同时,各区域公司将实施项目群管理,统筹各级资源,促进业务融合,提升整体人均效能,目标年均提升约10%。

在张亚东设计的共赢机制中,为跟投加了两道保险杠,即短期激励和超额分成激励,再加上跟投激励三种激励机制并行。3月21日,绿城中国宣布了员工股份激励计划,该计划受董事会及受托人根据计划规则及信托契约管理。

针对“销售额上半年预计完成30%,下半年完成70%”的问题,张亚东表示,绿城今年将着重进行投资体系的调整。2019年绿城的投资重点是小镇,鉴于小镇是绿城中国利润盘子三分之一的贡献者,今年计划将全年的投资额度中拨出50亿给小镇拿地。

(来源于:21世纪经济报道)

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