你可能想不到,在我国,房东能从房客身上赚多少钱

搜狐焦点吉安站 2019-01-30 09:18:26
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2018年,对房东和租客而言,都是不轻松的一年。 租客们的苦恼是显而易见的,房租上涨来势汹汹,租客不堪重负;然则当个房东就轻松了?满头卷发、嘴叼烟卷,在自己的一亩三分地上一言九鼎……那可能只是电影里的包租婆。高价买了房子靠出租想回本不知道是猴年马月的事情就不说了,去年光是租金抵个税申报就暗潮涌动

2018年,对房东和租客而言,都是不轻松的一年。

  租客们的苦恼是显而易见的,房租上涨来势汹汹,租客不堪重负;然则当个房东就轻松了?满头卷发、嘴叼烟卷,在自己的一亩三分地上一言九鼎……那可能只是电影里的包租婆。高价买了房子靠出租想回本不知道是猴年马月的事情就不说了,去年光是租金抵个税申报就暗潮涌动,让房东顾虑重重。

  貌似现在,不论是房东还是房客,谁的日子都没有外人想象的容易。

  01

  在北京(楼盘)打拼多年的85后王先生,去年在南五环买了一套80多平米的两居室,总价400万。本打算自用,但因为换工作,距离太远,忍痛出租,月租金5500元。老王算了一下回报率。小区物业费为2元/㎡/月,取暖费为24元/㎡/取暖季,则一年的收益为:(5500*12)—(2*80*12)—(24*80)=62160元,年租金回报率仅1.55%。靠租金回本要65年。

  不仅是北京、上海(楼盘)这些一线城市,根据数据全国重点25城按当前平均房价购房后出租,平均要50年才能回本。

  95后的小李,大学毕业后,在中关村(000931)找到第一份工作,公司给出的薪水是12K+,除去社保、税费,到手约11K+。这个薪资超过了他不少的同学,也超过了2018年北京的平均薪酬。在被平均的呼声下,小李还算满意。

  为了租房,小李找遍了中关村周边的小区,稍好点的,房租高的惊人,一居室就要7K+,真是租不起呀。挑来拣去,定了一个80年代的老小区,总共只有两栋楼。50多平米,连客厅都没有,两个房间,还挨着大马路,月租也要6000元。一大半的薪水要付房租,白天给老板打工,晚上给房东打工,小李想想很扎心。明年小李准备找个合租室友,这样能分摊房租。至于买房,想都不敢想。

  房东不赚钱,租客租不起,大城市的楼市陷入一个怪圈。

  02

  租售比超过50年,这是一个让人诧异的数据。北京的租售比一直如此吗?显然不是,我们看看北京楼市租售比历史变化。

  2012年以后数据来源于链家APP公开数据

  从数据上看,2009年是一个分水岭,09年以前买房,租金回报率普遍在6%以上,租售比是16.6年,是个很不错的水平。继续向前推,06年的租金回报率能达到13%,租售比是7.7年,2000年以前的租金回报率更是高达26%以上,租售比只有短短的3.8年。就是说如果你2000年前买一套房子,现在出租,不到4年房款就赚回来了。

  这是惊人的回报,历史罕见。

  而从2012年到2016年年初,租金回报率从3.4%降低到3.05%,还基本属于国际平均水平,租售比增加到了29.4年。而到2017年以后,年租金回报率进一步降低到1.4%-2%,租售比更是普遍超过50年,

  所以说,如果靠买房出租获利,16年下半年以后的新房东,都很亏。只有09年之前完成房产配置,才能享受高额租金回报。

  从时间节点看,60后、70后房东获利的可能性最大。小李的房东恰好是60后刘大妈,刘大妈一家一共有三套房,一套大的三居自主,一套单位分的老公房出租,这两套在市区,另一套两居在近郊区,儿子媳妇的婚房。如果不用再买房,刘大妈有一套房是用来出租的,每月的租金甚至比她的退休金都多。

  可问题是,再过几年,刘大妈的孙子要上小学了,为了上个重点。家里决定买套学区房,找中介了解,重点小学对口的学区,房价都要10多万一平米,一个两居室要1200多万。

  这对刘大妈也是个大数,最后打算先把市区小房子卖掉,开价430万。在中介挂着。这半年,问的多,买的少。现在降价到400万,希望尽快卖掉。再加上积蓄,掏空6个钱包,凑足600万首付,把学区房拿下。

  首付是有了,但600多万的房贷,每月光贷款也要3万多。儿子一家每月有4万多的收入,但是除去月供,明显入不敷出。刘大妈想实在不行,就只有再卖掉一套。

  事情好像有点复杂了,转了一圈,人人都遇到了难题。

  可见,想要靠房子实现财务自由,还需要继续加码,至少满足两条:

  一要在2015年之前完成置业,最好是2009年以前,因为这样的租售比最佳。

  二是2017年以后,不再置换房产,特别是学区房。如果再次置换房产,前期收益,会再次沉淀到房子上,短期内无法变现。

  要达到这两条,从时机上看,需要从97年房改开始,到2015年,至少完成三次以上的置业。这个买房置业“三级跳”,难度很高。更现实的是,北京的限购开始于2011年2月的“京八条”。京籍家庭限购2套住房,非京籍限购1套也是从那时开始的。

  时间再次被压缩,从97年房改到2011年初,13年的时间。两代户家庭要买3套住房,以当年的认知程度、收入水平看,多数人是难以达到的。

  真正靠买房赚大钱的,只有少数土豪、有远见的高人。

  03

  从2006年至今,北京的房价上涨了7-10倍。但是租金涨幅小得多,以海淀某小区为例,2006年,100平米两居室价格在5000-5500元/月,2019年的租金在13000元,上涨幅度136%,涨幅不到2倍,而同期房价从1.15万上涨到11万,涨幅近乎10倍。去年长江证券(000783)研究所公布的世界各国的租金回报率,如下:

  国内一线城市以1.5%的租金回报率垫底,看起来,在北京租房是便宜得不能再便宜了。很多人因此预测,北京的房租将持续上涨,甚至暴涨。从纸面数据看,大趋势应该如此。但是,现实并不那么简单。

  2018年下半年,市场被爆出某些长租公寓高价收房涨租的情况,旋即被主管部门约谈,房租上涨势头得到遏制。

  2019年1月,18个大城市再次出台政策,明确增加集体建设用地建租赁住房。北京市住保办表示,2017年未开工的27个租赁房项目,2018年完成供地的租赁房项目,也将在2019年全面开工,租赁房供应量到2021年是50万套。政策执行力度加大。

  今后房租的上涨逻辑,成了一个烧脑的问题。

  有一句调侃的话是这样说的:

  房租是穷人的购买力决定的,房价是富人的预期决定的。细细品味,意味深长。

  04

  想要打破这种房东“不赚钱”、房客租不起的怪圈,最稳妥的办法是租金缓慢上涨,与租客收入水平同步,7-8年以后,年租金回报率逐渐达到3%左右,租售比趋向合理。

  从目前趋势看,主管部门更倾向守住房租底线,保障租客利益。但房东的利益从长远看,其实也可以得到保障。只有这两年在房价疯涨预期下,加杠杆投资的大小玩家才是最受影响的。

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