限购三年 商住艰难

搜狐焦点吉安站 2019-02-25 09:21:24
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导读:一房企营销总监对21世纪经济报道记者表示,如今,商住市场的艰难在于:第一,购房者认为商住并不合法,二手房买卖没有人接盘;第二,不允许贷款意味着无法撬动杠杆,很少有购房者可以一下子拿出那么多现金;第三,很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产;第四,失去了投资属性。 本报记者 祁三连 实习

导读:一房企营销总监对21世纪经济报道记者表示,如今,商住市场的艰难在于:第一,购房者认为商住并不合法,二手房买卖没有人接盘;第二,不允许贷款意味着无法撬动杠杆,很少有购房者可以一下子拿出那么多现金;第三,很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产;第四,失去了投资属性。

本报记者 祁三连 实习生 赵杰 北京报道

“限购之前,我们楼盘可以卖到61500元/平方米;但现在,我们只能卖3.8万元/平方米。即便是这样,也不好卖。”北京某知名商住楼盘负责人对21世纪经济报道记者表示。自2017年3月26日之后,几乎被市场遗忘的商住市场已经限购近三年,失去投资属性、被去杠杆的商住市场回归了自用功能。

限购前后,商住市场究竟有什么变化?21世纪经济报道记者通过天朗数据库获得的数据显示,2017年3月26日之前(2016年1月1日至2017年3月26日,14个月内)商住公寓市场共成交72636套(月均去化5188套),成交均价31214元/平方米,成交面积491.54万平,成交金额1534.3亿元。

2017年3月26日,北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。新政相当于对北京市商办项目实行了“一剑封喉”式调控,从销售、购房资格、信贷等全方位“围剿”。3月26日之后(2017年3月27日至2019年1月31日,23个月内)商住公寓市场共成交5738套(对比3月26日前下降92%,月均去化249套),成交均价28816元/平方米(对比3月26日前下降8%),成交面积43.07万平方米,成交金额124.11亿元。

失去投资属性的商住市场

这是一个几乎被人们逐渐淡忘的市场。

所谓商住房(也有称商办物业),是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说,这在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中,开发商为了快速回笼现金流,将商业性质的产品以打擦边球的方式,改成住宅类产品销售。在北京地价高企,住宅市场日趋豪宅化的当时,商住房由于不限购,总价相对较低,因此,颇受购房者青睐。

然而,“擦边球”的生意并不长久。2017年3月26日开始,北京市针对商住市场出台空前严厉调控政策,不仅明令禁止商业用房改租赁或住宅用房(“商改住”),还要求商办项目最小分割单元不低于500平方米,在建在售商办项目不得出售给个人。更为严厉的是,北京市政府要求二手商办项目出售给个人时,买家需具备等同于住宅同样条件的购买资格(个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件),且商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。这意味着商办项目购房门槛全面超越普通住宅,甚至成为“零杠杆”产品,流动性基本冻结。

“3·26新政之后(北京)整个商办市场都是冰冻状态,开发商都是放弃的态度。因为新政最核心的内容是不允许个人购买,而公司购买的话,新注册公司是不可能贷款的。所以,从投资属性看,新政不是降杠杆而是完全去掉杠杆。”北京某开发商负责人感慨称。

更多房企更愿意将此称之为“毁灭性打击”。另一房企营销总监则对21世纪经济报道记者表示,如今,商住市场的艰难在于:第一,购房者认为商住并不合法,二手房买卖没有人接盘;第二,不允许贷款意味着无法撬动杠杆,很少有购房者可以一下子拿出那么多现金;第三,很多购房者并不认可通过注册公司这一方式购买房产;第四,失去了投资属性。

21世纪经济报道记者针对部分二手商住项目在贝壳找房、链家上进行了调研。调研发现,二手商住项目几乎无人问津。北京像素在售二手房共76套,成交均价暂无,90天内暂无成交数据;北京市朝阳区定福庄卡夫卡公社,在贝壳找房、链家上搜索,该小区在售二手房共12套,成交均价暂无,90天内暂无成交数据;朝北8080,在贝壳找房、链家上搜索,该小区在售二手房共1套,成交均价暂无,90天内暂无成交数据;位于朝阳酒仙桥的新华联丽港,在贝壳找房、链家上搜索,该小区在售二手房共13套,90天内成交1套。46.75平方米,成交价格158万,合计33797元/平方米。

那么,调控近三年时间,开发商持有的商住用地究竟如何生存呢?房地产资深业内人士韩乐透露,“政策出台之后,商住市场基本有三个方向:第一种,一些资金不紧张的地产公司,继续保留小户型,为了符合政策规范也一直没推出,即使拿到销售证,可能也没卖,因为确实也不好卖;另外一种,就是当写字楼卖,寻求整售或者整层销售,完全在使用用途上转到符合政策要求的写字楼业态上去销售,这种销售速度会变慢,但也是一种解决途径;还有一小部分,可能就是还保持原来小面积的Loft或者公寓,按照原有的商住用途,慢慢销售。”

开发商“曲线救国”

尽管市场艰难,开发商仍有应对方法。

据韩乐介绍,为了解决商住市场去化难题,有些地产公司通过帮助购房者注册公司来解决购房资质问题。但他表示,这种行为由于仍然是针对以个人居住为目的的购房者,也有打擦边球的嫌疑。

“现在卖出去的房源基本上没有买来用来办公的。我们可以帮助购房者通过注册公司方式购买,注册公司购买就不受限制,如后期需要转手卖的话也比较好卖,因为用公司名购买后期出手的时候不用去房管局缴税,直接在工商公司更名就可以。”某知名商住项目相关销售人士表示。

据该位销售人员介绍,该楼盘仍为层高4.5米的商住公寓。相当于买一层送一层。由于不能贷款,该项目的付款方式可以全款也可以选择分期付款。据介绍,根据客户的付款方式,项目单价在三万五到四万之间,具体的还要看楼栋和楼层,一房一价。如果全款购买,最低价为35000/平方米,分期最低价则为37000/平方米。如果分期,七天内须交20%首付款,一个月内补到30%,其余部分每个月再补,最长八个月补齐全款就可以。

一位号称万科城市之光的销售人员称,北京商住市场目前都以公司名义全款购买。这位销售甚至进一步“乐观”地解释称,“开发商现在已经把每套房需要注册的公司都已经注册好了。购房者购买的时候都不用再去跑去注册公司。由于是公司名义购买,购房者转手时甚至不需要缴纳土地增值税,直接把公司与公寓一起卖掉就可以。现在这种公寓在北京还是好卖的,因为对购房者资质没有苛刻的要求,本地人外地人都可以购买。现在小区整体都已经入住,项目整体已经入住70%。因为这种小户型公寓已经绝版,因此,认可的人特别多。”

韩乐认为,商住限购政策最大的变化就是商住去投资属性。政策出台后,一些专门以投资为目的客户大幅减少。至于之前已经购买的购房者,目前无非就是两种心态:如果着急用钱,就将房价相比市场最高点下浮20%-30%;如果不需要急用钱,购房者可以选择自持,还可以通过出租获得租金的回报。限购之后,也仍然会有购房者愿意选择商住产品。比如,总价低、面积小的商住房,可以满足一些能力有限又没有购房资质的购房者的临时居住需求。当然,由于房价下跌,市场也仍然存在带有投资目的的购房者选择购买商住房。但这部分人属于少数。

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