上海楼市成交不涨库存上升 2019年有望回暖?

2018年，上海楼市供应有回暖趋势，但成交持续保持稳定，并表现出较为明显的特征：市区与郊区项目的成交状况分化严重，且因限价、一二手房“倒挂”出现了“豪宅年”的现象。

业内人士普遍认为，2019年，上海楼市将保持稳定的态势，而价格格局或许会出现一定的调整。

供应量翻倍，成交未同比增长

2018年最后一个月，上海新房市场出现一波供应热潮。亿翰智库于今年1月1日发布的报告透露，2018年12月，上海市场上共计36个项目开盘，静安府、万科天空之城、龙湖天璞二期等年内热门楼盘也均有加推，共同带来近万套房源入市。整个12月，上海楼市整体新增供应面积79.8万平方米，环比上月增加30.23%；新房成交面积为56.28万平方米，环比增加28.79%。

不止是12月，整个2018年上海楼市的新房供应量都颇为充足。上海克而瑞研究中心发布的《2018年度上海楼盘销售排行》显示，2018年，项目的推盘量整体上了一个台阶：商品住宅全年供应达822.82万方，相较2017年增加了116%。

不过，中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸直言：“2018年供应量相比上年翻倍，但成交未同比增长，导致整体库存量增加。”上述亿翰智库报告也指出，2018全年房地产市场稳定运行，销售规模较上年略有上升，但房企推盘去化效果一般。例如，尽管12月有近万套房源入市，但整体去化率仅为52.3%。

“2018年，上海新房市场经历着难得一遇的寒冬，在调控从紧的基调下，金三、银四接连落空；7、8月份虽在供应复苏下成交量回升，但仍未达到过去的正常流量；‘金九银十’不如预期，第四季度供应量再度回落，成交震荡走低。截止到12月25日，上海新建商品住宅成交面积635.2万平方米，累计同比仅增加0.9%。”上海中原地产首席分析师卢文曦总结道。

整体来看，2018年，上海市场的成交表现上下半年分化明显：上半年，部分市中心新盘推出时曾受到热捧，但下半年的市场热度有所降低。

如亿翰智库所言，“内中环红盘炙手可热，外郊环楼盘滞销”也是上海楼市过去一年的明显特征：郊区新盘成交持续在低位徘徊，大部分认筹比例在20%-30%之间，部分新盘甚至不足10%。例如，位于奉贤区的帝华园项目在去年9月开盘时，摇号组数54组，供应套数792套，摇号组数仅占供应套数约6%。

2018年还是上海市场的“豪宅丰收年”。克而瑞指出，2018年楼盘销售排行榜中高端项目市场热度明显提升，TOP10中高端项目占得8席。卢文曦分析认为，基于限价因素，不少中心区项目入市价格远低于市场预期：“因此，今年成了豪宅（9万元/平方米以上）丰收年，成交82万平方米，累计同比增加53.3%。”

“在调控政策影响下，购房者观望情绪浓重是影响今年楼市的重要因素。”上海同策研究院总监张宏伟向《华夏时报》记者表示，部分市区新盘热销原因在于高性价比，对于那些供应量集中，产品竞争激烈，价格没有明显优势的项目，购房者的观望情绪则更浓厚。而在银行贷款较为严格的背景下，部分房企面临融资难题，加速销售、回笼资金已成为今年重要任务。也正因为如此，不少房企在项目营销上采取了不少措施，例如2018年10月份，位于宝山区的雍和府项目给出了“卖房送宝马”的优惠。

值得注意的是，相比新房市场，上海二手房交易市场的降温趋势更为显著。上海中原地产提供的数据显示，上海二手房市场已经低空运行1年多。尤其是2018年下半年上海楼市新盘供应加速，加上价格优势分流二手买家，议价空间从5%扩大到7%以上，二手房价格指数震荡下行，创本轮调控以来新低。

2019年仍将“稳”字当头

而今，上海楼市已进入2019年。对于新一年的市场走势，多位业内人士的观点较为一致。

“楼市将进一步以稳定为主，有市场和政策的双重作用。但是我觉得市场的作用将会发挥更大，上海郊区的房价将会出现一定的调整。整体的楼市将会是大稳小波动的这么一个状态。”中国指数研究院院长陈晟向记者表示。

58安居客房产研究院首席分析师张波也向记者指出，2019年上海的房地产政策大幅松动的可能性极小，但对于首套房的信贷相关支持将可能增强，限价政策也有可能出现小幅放松。卢文曦亦表示，2019年“稳地价、稳房价、稳预期”是目标，调控方向不会出现变动，适度从紧是主基调。

对于2019年的市场走势，一些业内人士表现出了乐观的看法。

卢文曦预测，今年市场成交量高于去年的可能性更高。“经过市场两年多调整，市场理性回归，只有性价比高的项目才会受到市场认同。毕竟上海需求量逐年扩容，刚需、改善消费力还有挖掘空间，过分看淡市场也不太理性。”

“2019年上半年可能是最近十年最差的一个上半年，无论是对房地产业还是对中国经济而言压力都是非常大的。”易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，在这样的市场环境中，自己更看好的是最近几年成交相对平稳、整体市场容量较大的城市，“典型代表为上海，因严苛的调控政策，成交在近两年来一直保持低位，但市场需求依旧充沛”。

贝壳研究院上海分院院长陈泽帅更是认为，“上海楼市将会在2019年二季度开始回暖”。其解释说，这一方面是“需求将随限购到期逐步释放”。此前因为2016年3月25日上海房地产新政被拦住的排名前列批非上海户籍客群将于2019年3月后满足购房条件，考虑到购房周期，部分需求将提前得到释放。而在价格方面，陈泽帅预计，2019年的上海房价还有一定下降空间，尤其是中环以外到外环外的房价，有望回退到2016年水准；内环内的房价还会有一个合理的上涨空间。但卢文曦认为，上海市场不具备房价快速上涨的条件：“今年（2018年）供应增加不少，但还有很多2016年拿的高价地要入市，预计2019年新房供应还有望进一步增加，市场竞争激烈的背景下更不具备大幅反弹的可能。”

张波亦认为，上海楼市的价量将继续延续2018年的稳定态势，一手房价量稳定，热点区域的一手房关注度还将维持较高热度，二手房在上半年还将持续有价无市局面，成交量萎缩，但二手房的房价下行压力已经偏弱。

亿翰智库报告预计，2019年，在项目销售方面，由于内中环的供应量愈发短缺，一有项目推出必定会受到置业人群的关注与追捧；而外郊环的项目，除非在价格上有一定优势，否则仍将面临开盘去化不理想的状况。