房贷利率终于降了!新房成交量却跳水,买房的人该怎么办?

搜狐焦点吉安站 2019-02-20 09:11:03
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最新房贷利率数据出炉了!在去年12月首次出现下降后,今年1月全国首套房贷款平均利率再次出现下降!等着买房的人要笑了?可以出手了吗? 基金君发现,今年很多买房的人仍然是持观望态度,跟往年的热度相去甚远。一些分析师认为,未来房贷利率还有下降空间,有望持续下行。那么,现在最新的房贷利率情况到底是怎么样

最新房贷利率数据出炉了!在去年12月首次出现下降后,今年1月全国首套房贷款平均利率再次出现下降!等着买房的人要笑了?可以出手了吗?

  基金君发现,今年很多买房的人仍然是持观望态度,跟往年的热度相去甚远。一些分析师认为,未来房贷利率还有下降空间,有望持续下行。那么,现在最新的房贷利率情况到底是怎么样的?今年房地产市场的交易、成交量情况如何?房企销售情况怎么样?房价有没有真的松动?一起来看看。

  首套房贷利率再降!

  多个城市在下降后保持稳定

  融360大数据研究院监测数据显示,2019年1月全国首套房贷款平均利率为5.66%(相当于基准利率1.155倍),环比上月下降0.35%。这是在2018年12月全国首套房贷款平均利率23个月以来首次出现下降后,再度出现下滑!

  但是,同比2018年1月首套房贷款平均利率5.43%,该数字仍然上升了4.24%。

  融360数据显示,从35个主要城市首套房贷款平均利率来看,目前最低的还是上海5.09%,较上月持平;最高值是武汉6.16%,较上月下降8BP。本月共有7个城市利率出现下降,分别是哈尔滨5.74%较上月下降31BP、天津5.48%较上月下降21BP、青岛5.69%较上月下降13BP等;但是这个数字较上月17个城市有所减少,多数城市上月出现下降后本月保持稳定。

  另外,北上广深一线城市中,2019年1月上海首套房贷平均利率为5.09%,广州(楼盘)为5.55%,深圳(楼盘)为5.57%,均较上月持平;但北京(楼盘)首套房贷款平均利率为5.43%,较上月回落2BP,为连续两个月出现下降。业内人士认为,北京对于政策以及市场的敏感度高,一般会较早反映出市场变动。

二套房贷平均利率6.02%

  已连续3个月回落

  实际上,二套房贷款利率已经持续下降3个月。融360大数据研究院监测数据显示,2019年1月全国二套房贷款平均利率为6.02%,较上月回落2BP,已连续三个月出现回落,本月二套贷款平均利率环比下降0.33%。

  同时,融360数据也显示,35个城市533家银行分(支)行中,二套房贷利率有32家银行执行基准上浮10%,较上月新增8家;有39家银行执行基准上浮15%,较上月新增7家;有214家银行执行基准上浮20%,较上月减少11家;有220家银行执行基准利率上浮20%以上,较上月减少4家。

  房贷利率下降带来哪些好处?

  部分市场人士认为,房贷利率的松动,跟去年四季度央行多次定向降准有关系。

  房贷利率下降,对买房者来说,肯定是件大好事。我们先来了解一下基准利率、房贷利率、银行上浮或者打折那些事,究竟是什么意思。

  房贷利率,是指用房产在银行办理的贷款,该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的,各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。

  央行给出基准利率,央行会根据市场变化和国家政策对基准利率进行调整。最近一次调整发生在2015年10月24日,现在实行的“4.9%”就是来自于那一次调整的五年以上长期年贷款利率。

  我们去买房办贷款时,银行给到的利率一般并不是跟基准利率一样。因为各个商业银行会根据经营情况,在政策允许范围内进行打折或上浮。所谓房贷利率上浮,是指在央行公布的基准利率基础上上浮。现在基准利率是4.9%,上浮10%意味着房贷利率涨到5.39%,计算方法是4.9%+4.9%X10%=5.39%。这是在办理贷款时银行给你的利率。当然也有打折的,比如九折、九五折都比较多见。

  对买房的人来说,房贷利率下降有何影响?基金君给您算一下就明白了。

  比如原来某银行的房贷利率是在基准利率上浮20%,现在变成上浮10%,房贷利率有所下降。如果以200万元(等额本息还款) 按照25年个人住房按揭贷款来算,每月月供是多少?在房贷利率下降的情况下,现在能省多少钱?

  基金君用计算器算了一下,原来上浮20%情况下,需要还款月供是12740元左右,需要支付的利息是182.19万元;但是现在上浮10%的情况下,需要还款的月供下降到12151元左右,需要支付的利息是164.52万元,所以比起之前节省了17.67万左右。

未来房贷利率还会下降吗?

  融360大数据研究院分析师李唯一表示,从目前市场资金情况以及央行的定向调整政策来看,未来银行的资金将会保持良好的流动性。预计受银行流动性利好影响,后期房贷利率有望继续下行,具体调整时间以及幅度因城市实际情况而异,总体而言未来刚需在购房贷款成本上将会有所下降。

  但是,中原地产首席分析师张大伟则认为,春节前后,银行的资金面并未完全宽松,因此,预计短期内银行下调房贷利率的可能性不大。

  然而,看看实际一线的感受,认为房贷利率并未松动。据21世纪经济报道采访,对上海、合肥(楼盘)、南京(楼盘)等热点城市的房贷政策进行了调查,截至目前,四大行以及招商银行(600036)在房贷利率上未发生变化,首套房上海地区扔执行9.5折,且多位大行个贷经理表示,基本无法给到9折。而南京和合肥等地区,首套房贷利率大多仍是上浮20%,少部分上浮15%-20%,二套房贷利率多数上浮25%以上。

  也有媒体报道,近日走访了沪上多家银行发现,上海地区的首套房贷利率确实出现下调。在基准利率(4.9%)上打95折即4.655%的银行不在少数,还有不少银行则是新增了这一优惠。一位中信银行(601998)的客户经理表示,目前银行已经执行了95折优惠政策,不过,需要进行资质审核。而江苏银行和中信银行的95折首套房贷利率优惠是近期才有的。

  据融360大数据研究院不完全统计,上海地区新增加5家银行首套最低可执行95折优惠,除工商银行(601398)、农业银行(601288)、中国银行(601988)、建设银行(601939)、邮储银行之前就执行首套95折利率外,江苏银行、中信银行、招商银行、交通银行(601328)、上海农商等5家银行目前也执行95折利率,目前上海地区可执行95折优惠的银行数量增至10家,首套利率平均水平出现2019年首降。

  开年楼市成交量大跳水

  春节前后部分城市进入“休假模式”

  事实上,现在很多购房者都持观望态度,没有形成强烈的购房预期,客户处于比较冷静的等待期。与此同时,伴随着成交量的下降等情况发生,楼市冬天还在延续。

  2019年1月份,40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水。据易居研究院监测,2019年1月,40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%,同比下降14%。一线城市新建商品住宅成交面积环比下降36%,同比增长19%;18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%,同比下降14%;18个三、四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%,同比下降21%。

  有媒体报道称,2019年开年,由于春节假期,有几个城市新建住宅出现网签量为个位数情况。另外,返乡置业热度不再,导致三、四线城市新建住宅成交量同比和环比均快速下降。然而,过去两年春节期间,三、四线城市楼市是成交主力。

  比如某三四线城市房企人士表示,往年春节返乡置业的成交量,大概占到全年的30%。今年很多项目降价了,销售也没什么起色。

  另外,易居数据也显示,1月份,30个重点城市整体成交2146万平方米,环比下跌31%,同比也有14%降幅,表现出淡市下购房意愿不振的事实,主要在于2018年下半年起市场转凉,观望情绪愈加浓厚,购买力不足后继需求乏力,与此同时1月新增供应严重不足也导致成交下滑。

  一线城市成交197万平方米,环比锐减39%,同比增加17%,但较2018年月平均成交量仍有3%的不足,北上广深4城成交绝对量仍低位徘徊。其中广州高位回落,环比跌幅近六成;受极低基数影响,北京同比倍增,但成交量仍处低位。

  二三线城市总体成交1949万平方米,环比下降30%,同比也有16%的下滑。分城市来看,环比仅沈阳、西安(楼盘)成交面积高于上月;同比则仅昆明(楼盘)、福州(楼盘)、长春(楼盘)、成都、苏州(楼盘)、厦门(楼盘)、沈阳、合肥、南宁9城好于去年。其余城市同环比均有不同程度的下跌,其中热门城市如杭州(楼盘)、重庆(楼盘)同环比跌幅均超40%。

  业内人士分析,这种下降有偶发因素,也有市场逻辑。比如部分地区在去年12月销售量集中释放,跟年底冲刺销售目标有关,但今年初有临近放假等因素,导致交易面积环比下滑。

  有意思的是,中原地产的数据也显示,从春节前一个星期开始,一线城市、部分二线城市房地产市场销售就进入了“休假模式”。春节期间,一线、二线城市的网签数据基本上暂时停止(北京、上海、广州、深圳等城市大多只有个位数的网签),春节长假房地产交易主要发生在三线、四线城市。

  中指研究2月12日发布的数据也显示,春节期间(2月4日-2月10日)受监测的17个城市楼市成交面积环比下降92.2%;包括上海、广州、苏州、福州等17个城市住房销售成交同环比均有所下降。但随后,2月11日到2月17日,中指研究院的最新数据显示,成交方面,主要城市成交量较节前减少71%,23个城市无成交,青岛、福州成交量较大。

房企开年销售低迷

  龙头房企同比30%跌幅

  再从房企的角度看,开年以来销售低迷。中原地产数据显示,截至2月13日,30家企业年内销售总计3189.4亿元,同比2018年同期的3574.76亿元,下调了11%。

  同时,据克而瑞数据,1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元,同比下降19.02%,权益销售金额3365.6亿元,同比下降13.40%。2月上旬的情况也没有很大改观。有分析认为,主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱。

  长江证券报告则表示,三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响,购买力提前透支。返乡置业退烧,叠加改善类等需求自然回落,导致房企在1月的销售额有所下滑。

  据21世纪经济报道,“三巨头”碧桂园、恒大、万科都出现了同比30%左右的跌幅,销售降速明显。万科公告显示,今年1月的销售金额为人民币488.8亿元,同比下降了28.21%;碧桂园仅公布了权益金额,为330.7亿元,中原地产测算,碧桂园出现28.1%的同比跌幅;而恒大在1月拿下431.7亿元,同比下降达32.9%。

  但是,像华润置地、中海、保利等国企央企,表现突出。公告显示,华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元,按年增长46.6%;保利则实现签约金额335.91亿元,同比增长6.14%。

  部分城市房价也在跌

  除了房地产交易量下降,一些城市房价下降,但现在有所好转。据相关数据显示,百城二手房均价今年连续第七周下跌。

  诸葛找房数据研究中心发布报告指出,2019年第7周百城二手住宅持续下行趋势,但跌幅有较大程度的收窄,均价14811元/平方米,环比上周均价仅下跌0.02%,几乎持平。经过长期的市场探底下跌,当前市场愈加稳定。2019年第7周环比跌幅最大的城市是昆明,环比涨幅最大的城市是嘉兴(楼盘)。

  报告称,分城市等级来看,各城市等级市场均有不同程度的好转,一线、三四线城市跌幅持续收窄,二线城市止跌转涨。市场的持续下行使得下跌空间逐渐减少,叠加春节假期的利好因素,市场下跌趋势得到缓解。其中监测二线城市二手住宅挂牌均价微涨0.01%;一线城市跌幅最大,环比上周下跌0.12%;监测三四线城市均价微跌0.02%。

  同策研究院总监张宏伟认为,即使利率下调,相对基准利率来说,也是上浮状态。此外,对于一二线大城市来说,房贷利率微调,背后依然是高房价的基调,对楼市的影响微不足道。只有房价真正下降,市场才会好转。

  楼市政策“以稳为主”

  多地放宽落户政策

  关于当前的楼市政策,基金君了解到,仍然是以稳为主。

  前不久,上海表示将坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松、保持调控政策的连续性和稳定性,坚决遏制投资投机性购房,着力稳市场、稳房价、稳预期。深圳表示,2019年要做好稳房价、稳租金、稳预期工作。2019年以来多省市已作出表态,整体调控以稳为主。

  值得注意的是,今年多地进一步放宽落户政策,人才争夺持续升温,也将对其房地产市场产生影响。比如西安规定具有本科(含)以上学历的人员落户不再受年龄限制,全国高等院校在校学生均可迁入西安市落户。常州(楼盘)规定缴纳社保满一年或者租赁房屋满五年的,本人、配偶和未成年子女可以申请在常州市落户。

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